https://youtu.be/tJCn3PWTeU4
今回は質問コーナーです。最初は「残価設定型住宅ローン」についてですね。
あれはまだあまり動いていないんですかね。よくわからないですけど、私の仲間内ではそんなに話題としては盛り上がっていないです。もともとあれは、大きな住宅会社さんだとか、地方工務店でも大きなところが組んで「残クレ住宅ローンというシステムを作ろう」と始めたように感じるので、我々のような中小工務店はそもそも対象外だと思います。残クレ住宅ローンについては、ChatGPTで検索すれば「こういうものですよ」とか「こういういいところもあれば、こういう危険性もありますよ」ということが出てくるので、読まれるといいかと思います。
代表さんはすごく頭のいい方みたいです。ただ、他のYouTubeでも話をしたはずですけど、この人の経歴というのかな、こういうところを見たときに、私の中ではちょっとうーん？と思うところがあります。銀行・保険関係から移ってきて、新しいビジネスモデルを作るのが楽しいだけなんじゃないのかなと思ったんです。単に人が生活するとか、終の住処を作るというところとは、少し乖離があるような感じがしたんですよね。
還暦ということは私よりも上ですよね。私は来年還暦ですから、なかなかこういうのは難しいんですよね。人生計画というのはその人によって違いますから。Xに投稿したかと思うんですけど、当社が2026年に引き渡しをさせていただくお家は7軒ぐらいで、そのうち3軒は都心から移住される方のお家です。都心のマンションに今まで住んでいて、それを売却して群馬に来て土地を買って、当社で家を建てさせていただいて、新しい生活を送るという方です。3人のうち2人は年配の方で、会社を定年退職して都心に住まれていたけれど、マンションが高く売れて、いい会社に勤めていたからそこそこの年収もある感じでした。なおかつ都心の方は投資をちゃんとやっている人が多いですね。若い方でも、投資といっても変なことじゃないですよ。貯金じゃなくて投資、資産運用というやつをちゃんとやっていた方が多いです。元々群馬に実家があって、子どもの頃に住み慣れた群馬に戻ろうということで、住み替えのために来られることもあります。
もう1人の方も東京のすごくいいところに住んでいたんですけど、地価が上がってきて周りがどんどん開発されてきて、住みづらくなったそうです。お隣さんも「高く買うから」と言われて話がマッチして、みんな出て行ってしまった。昔ながらのスーパーもなくなって、成城石井みたいなお店ばかりできてしまって住みにくいと。その中で将来のことを考えたときに、親御さんの元々の実家が埼玉の方にあったので「いいんじゃないの？」という感じで移住を考え始めて、当社に問い合わせをいただきました。そこから話がうまくいって、それだったらいいんじゃないかと言ってくれたという方もいらっしゃいます。
そういう部分でいうと、若いときに都心に行って働いて、ある程度の年になって地元に戻るというライフスタイルも私はあっていいと思うんですよね。最後の数十年間を穏やかに暮らすという感じです。若いときは当然便利なところは楽しいでしょうし、外に出ていく意欲もありますから、都会はいいと思います。でもやっぱりお子さんが育っていって、自分自身も年を取ってくると、都会での生活はなかなか苦しいと思うんですよね。便利かもしれないけど、便利というのは優先順位には入らない。それよりも穏やかな生活をしたいという感じかなと思います。
さっきの方も言っていました。都会に住んでいると窓を開けられないんですよ、と。どんな人が見ているかわからないし、本当に道路から近くて、いろいろな人が朝から晩まで歩いているから怖いということもあって、常に閉め切っている状態みたいです。そうすると家の中は暗いじゃないですか。電気は1日つけっぱなしになるし、日射取得もなくて寒いからエアコンもかけっぱなしになる。だからすごく乾燥するし、窓は結露してしまう。そういう生活から脱却して、窓を開けて空気を入れて外を見る生活をしたいそうです。これは本当にそうじゃないかなと思います。
私はずっと田舎に住んでいるから、そんなの当たり前じゃないかと思うんですけど、うちの長男は今東京で暮らしていますし、次男も千葉で暮らしています。独身男性のアパートだから仕方がないとは思うんですけど、このシチュエーションで死ぬまで暮らすというのは、私には無理だなと思います。たしかに便利な場所です。渋谷にも電車1本で行けて近いし、何でもあります。ただ、若いときと年老いたときでは違いますよね。
都心のマンション価格は、ちょっと落ち着いたのかな。外国人の規制が入るからですね。それでも日本の不動産価格は諸外国と比べて安いというのは事実なので、まだ上がる余地はあると思います。あとはXにも投稿しましたけど、家賃はこれから上がっていくと思います。アパートなども田舎では上がる余地はないと思うんですけど、埼玉とかメインの場所ではこれから上がっていく。そういうのを考えると、なかなか難しいですよね。群馬県などに移転が可能な方であれば、そういうのも1つの選択肢になるのかなという感じがします。
ちょっと話がズレますけど、「移住・住みかえ支援機構」というネーミングはいいと思います。ただ、やっていることは結局、ゼーフントさんが言った通り「日本の大手住宅メーカーのため、高額な家を購入して欲しい層を広げたい」というところに引っかかってしまう。そういうビジネスモデルを代表理事の方がやってみたいと思ったんじゃないかなと、私はどうしても捉えてしまいます。それをやってもいいんですけど、あくまでも残価設定というのは車と同じで、期限が来たら返すということです。本来払わなければいけないお金を棚上げして、その残りを払っていく。その間は住んでいる。それが終わったあとに棚上げしたお金を払えば自分の家になる。払わない場合は出て行ってくださいということになるじゃないですか。70歳とかで「出て行ってください」と言われたら、どうしますかという感じですよね。
うちの母親もこの前言っていました。もう90歳になるんですけど、友だちがいて、その方は家を建てなかった。ずっとアパート住まいだったんです。お子さんはもう出て行って自分の家を持っていて、ご主人は亡くなって、お母さん1人になってしまった。それで1人でアパートに住んでいるんですけど、間に入っている不動産屋さんから「次回の更新はできない」というようなことを言われたそうなんです。そうすると、お子さんの家に厄介になる必要があるかもしれない。更新できないと言われても住む場所がなくなってしまう。でも子どものところに今さら行くのも嫌だという感じ。そういう話も実際に聞いたりします。
住む場所があるというのはありがたいし、なくては困ります。年を取ったときにこれは本当に感じます。帰る場所がないというのは嫌ですよね。そういうことも考えて家づくりをしていかなくちゃいけないと思います。
次はですね、nobandさんです。最近は忙しいんでしょうね。メルマガの感想が少なくなりました。社内のAIのシステムがあって、それを使ったけれど役に立たないと言っていました。
では次です。
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勤務先の中の設備工事も職人さんが捕まらず、工期がかなり先延ばしになりました。天井に穴を２箇所開けて、200V壁コンセントを壁に設置するだけの工事でしたが。。
近所では2棟新築工事があり、工程を見てましたが、基礎は1棟は地中梁あり、もう一棟は地中梁なしでしたがしっかり時間かけて作ってました。某建売の3倍くらい時間をかけていたと思います。そこからははやかった。流石にパネル持ち込みで組み立てると早い。2週間で家の外観はできてました。職人さんの時間枠がないなら、もう効率のよい工法にしていかないと厳しいですね。
冬のエアコン稼働について 冬は日中稼働、夕方にオフにしてましたが、あまり電気代が変わらないのでつけっぱなしに移行しました。風力は小さくしてたんですが、どうやらこれは誤りで低い温度で強運転がよいらしいですね。今日から始めましたが、今までは非常に暖房効率が悪かったようで近くの壁だけ温まっている状態だったみたいです。。
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地中梁は絶対になくてはいけないわけではありません。地中梁がなくてもいいような間取りもありますし、地中梁をやらなくちゃいけない間取りもあります。当社の場合は床下エアコンを稼働させることもありますし、総2階建ての正方形の間取りというのはあまりありません。なるべく2階建てであっても1階で暮らしやすいように、ほぼ平屋のような感じにすることが多いです。この辺に建っている建売みたいにスポーンと単純な形にはなりません。ただどうしても構造的に複雑になってくるので、地中梁が必要にはなってきます。
ほとんどの住宅会社では、少し変わった家、上下がズレているような家を建てても地中梁のない家というのがほとんどです。現場で工事をやっていて、お隣同士になったときや大きな分譲地でいろいろな会社が建てているときに基礎を見たりしますけど、地中梁をやっている現場はほぼないですね。単純に構造計算をしないので地中梁を入れない。基礎構造というのは、すごくいい加減にできてしまうんですよね。
基礎から上の建物に関しては壁量計算があったり、耐震ダンパーをつけたりしますよね。この間取りなら何個つけるとか。でもあれは基礎から上のことをやっているだけで、基礎とは全く別の話です。基礎というのはすごくいい加減なことが多い。なぜなのかなと思います。なぜ基礎から上のことは真剣に言うのに、基礎のことはお咎めなしなのかなと感じます。
第三者検査機関が基礎工事のときに鉄筋をチェックしたりします。コンクリートを流す前に、鉄筋の間隔はどうかとか、鉄筋同士が縛ってあるかどうかを確認します。鉄筋を重ねる長さも太さに応じて決まっています。そういうところをチェックしているので、第三者機関が見ているから安心だと説明する住宅会社もあります。でもこれはちょっと笑ってしまう話で、JIOの検査員さんがチェックしているのは、その基礎が構造的に安全かどうかではないんです。鉄筋のルールが守られているかどうかを見ているだけなんですね。
たとえるなら車でいうと、ボルトの穴にちゃんとビスが入っていますねという確認です。でも、そもそもそのボルトが3本でいいのか、本当は4本必要なのかということは検査員の仕事ではありません。それは住宅会社が考えるべきことです。第三者機関の厳しいチェックを受けているから安全ですと言う住宅会社がいるとしたら、検査の意味を理解していないということになります。これだけでも住宅会社選びの要素になると思います。検査機関の方は施工手順のプロなのであって、それ自体が正しい設計かどうかを確認するプロではないということです。
話を戻しますけど、モデルハウスの近くの建売もすごかったです。だいたい2週間で終わっていました。ちなみにうちでは基礎屋さんから6週間くれと言われています。コンクリートが流せないし、そもそもコンクリートが来ないからです。今日も外構屋さんと午前中に打ち合わせをしたんですけど、今は本当に生コン屋さんが人手不足なのと完全週休2日制になっているのとで、生コンの予約が取れないそうなんです。
それでも何とか打とうとして生コンを出してくれと言うと、他の人が取らないような雨の日になってしまう。さすがに雨の日に打つのは嫌じゃないですか。だからうちの基礎屋さんも外構屋さんも「コストを上げてくれとは言いませんけど、朝一で生コンの予約が取れない」と言うんです。ちゃんとした仕事をやってもらいたいから工期は伸ばしますよ、うちのお客さんも文句は言わないからと言いました。でも他の会社はどうしているのかと聞いたら、他の会社では工期は伸ばせないから何とかやってくれと言われるそうです。じゃあどうするのかと聞いたら、雨の日に打つしかないと言っていました。本来は午前中から生コンを流さないとまずいのに、午後から流すこともあると言うんです。いいと言われても、こっちとしては嫌ですよね。建売屋さんなんて、と一言で言うのは失礼ですけど、本当に今は生コンの予約が取れないのでどうやっているのかなと思います。冬だったら絶対に朝一で打ちますからね。
職人さんがこれからどんどん減っていくと、最終的にはパネル工法になっていくのかなと思います。私も一応パネル工法の勉強は数年前からしています。工場の方でパネルに断熱材や窓まで全部入れて、それをトレーラーで持ってきて組み立てるという形になるのかなという気もします。それはそれで効率がいいし、いいことだと思うんです。ただ、やっぱりちょっと怖い部分もあります。
某◯条さんの家で、パネル工法で雨に濡れてしまってトラブルになったということで、うちに相談に来た人がいました。ああなると怖いですよね。1回全部剥がさないといけないですから。パネル工法だと結局そういうことになってしまいます。本当に天気を考えてやらないとまずいです。配線まで全部してあると本当にまずい。でも実際そうなっている家もあります。私も実際に見たことがあります。注意していただければと思います。
